李嘉诚北京一住宅项目将开售：22年前拿地，房价达当年地价的50多倍

近期，李嘉诚创立的长实集团旗下位于北京东四环外朝青板块的豪宅项目“御翠园”已经拿到预售证，即将开启预售。

据北京市住建委官网信息显示，御翠园位于北京市朝阳区姚家园东里1号院，备案名“逸翠园”，于今年7月18日获得预售证，预售范围包括9栋住宅，准许销售面积为93212.24平方米，最高拟售均价为99744.99元/平方米、最低拟售均价为90672.35元/平方米。

“我们现在预售证下来了，等公司通知随时开盘。”“御翠园”项目的销售人员表示，“我们项目是目前五环内唯一在售的新房，目前看房的人还挺多的。而且我们是准现房，房子已经盖完了，高层的玻璃都挂好了。明年年底交房。”

开发周期22年

公开资料显示，“御翠园”由长江实业旗下和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司开发。据多家媒体此前报道，“御翠园”所在的姚家园项目地块总面积约40万平方米，由和记黄埔于2001年时以7亿元的价格拿下，楼面价仅1750元/平方米。然而，该地块出让后，直至2005年6月才开始动工，并于当年11月开盘销售。

目前，该地块已有2006年至2013年入市的“逸翠园”和2012年至2013年入市的“御翠尚府”两个项目，此次即将预售的“御翠园”项目则为该地块最后被开发的部分，开发周期长达22年。

澎湃新闻在贝壳找房平台搜索发现，目前逸翠园的7月参考均价约90545元/平方米；御翠尚府7月参考均价约94439元/平方米。

从“御翠园”的平面图来看，“御翠园”项目共26栋楼，包括8栋16~18层楼的高层及18栋低密联排产品。高层住房包括约140平方米和185平方米两种户型；低密联排产品则为约345平方米的地上三层及地下挑高6.6米的户型。

此次“御翠园”即将预售的9栋楼包括3栋16~18层楼的高层及6栋低密联排产品。其中3栋高层的拟售均价分别为96465.86元/平方米、99744.99元/平方米和98046.3元/平方米，6栋低密联排产品的拟售均价范围在90672.35~92372.54元/平方米之间，超过拿地价格51倍以上。

“御翠园”预售楼盘表

售价与周边二手房基本持平

从“御翠园”的配套情况来看，该项目距离今年年底将建成的地铁3号线朝阳体育中心站约100米，周围商业配套包括国贸商圈、燕莎三里屯、丽都商圈、朝阳大悦城等。

“御翠园”区位图

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄指出，“御翠园”所属的朝青板块成交较为活跃，紧邻CBD和朝阳公园的优越位置，交通四通八达，配套成熟，接受国贸CBD的辐射，属于热门优质板块。从板块内来看，在售项目以二手房为主，单价基本在8~10万元/平。此前入市的长实集团旗下的逸翠园项目单价在9.5万元/平以上，周边还有银谷美泉家园单价在8.5万元/平以上、汇成家园售价在8万元/平以上。

澎湃新闻注意到，贝壳找房平台数据显示，以姚家园地块来看，“逸翠园”目前在售房源38套，单价在8.4万元/平方米至11.2万元/平方米不等；“御翠尚府”目前在售房源13套，单价在8.5万元/平方米至10.6万元/平方米不等。

陈霄表示，御翠园是和记黄埔在北京姚家园开发的最后一个项目，虽然此前吹风价达到10万元，但是实际申领销许价格略低，这也是顺应市场形势做出的适时调整，面对市场持续降温之下，开发商适当下调了市场预期。加上该项目地块据悉已经拿地二十年之久，开发周期长，产权缩短。

“御翠园”项目的销售人员表示，该项目是目前五环内唯一在售的新房，暂时还不知道会不会特别抢手，但关注的人挺多。

陈霄指出，在当前市场降温的背景下，御翠园下调了价格预期，平层9.8万元/平的单价相较于板块内同类项目价格相当，但是板块内新房项目不多，去化上应该不成问题。联排别墅产品在四环内也是属于稀缺性产品，入市也能获得一定的青睐。

北京商品住宅成交量

连续三个月下降

从北京市场整体情况而言，中指研究院数据显示， 今年7月北京商品住宅（不含保障房）成交规模为50.99万平方米，环比下降12.8%，同比下降8.9%。2023年1~7月，北京商品住宅（不含保障房）累计成交387.89万平方米，同比下降5.1%。

中指研究院指出，整体来看，受房地产市场下行、预期不明朗、前期推盘力度不足等影响，北京楼市持续承压，商品住宅成交量连续三个月下降，成交规模降至近5月的最低位。

从价格来看，8月16日，国家统计局发布的数据显示，7月份北上广深二手房房价全部下降，其中北京二手房价格环比均下跌0.6%。

新建住宅价格方面，中指研究院数据显示，今年7月份，北京新建住宅平均价格为44767元/平方米，环比微涨0.04%，涨幅扩大0.01个百分点；同比上涨0.39%，涨幅收窄0.23个百分点。综合1-7月来看，北京新建住宅价格累计上涨0.19%，较去年同期收窄0.46个百分点。

截至今年7月底，北京商品住宅（不含保障房）库存量约为1135.56万平方米，环比增长11.1%；去化速度进一步放缓，带动出清周期回升至18.3个月，环比提升1.9个月。

延伸阅读：

李嘉诚七折卖房遭疯抢：港民排队数小时才进入售楼处

随着票王新盘“亲海駅II”的火爆销售，8月14日，长实集团旗下这一油塘新盘推出新一期，“亲海駅I”首发开盘价公布，共涉及50套房源，折实每平方英尺（1平方英尺约合0.0929平方米）价约15250港元，较亲海駅II首批价格高约1.7%，“入场费”为385.8万港元。

中原地产亚太区副住宅兼住宅部总裁陈永杰指出，“亲海駅I”订价克制，比同区新晋二手房有15%折让，相信可吸引大批“亲海駅II”意向客户认购，预计占整体客源八成，加上“亲海駅II”低开策略奏效，相信“亲海駅I”亦可录理想销情。

认购数创香港历史新高

日前，李嘉诚创办的长实集团旗下油塘新盘首期开盘后，以相当于周边二手房约“七折”的价格引发香港地产圈关注，并引发香港市民疯狂抢购，令市场直呼“深水炸弹”。

李嘉诚 资料图

8月3日，“亲海駅II”首发开盘价公布，最低折后价290万港元便可“上车”，实用面积210平方英尺（约合19.5平方米），折实每平方英尺价13810港元（约合14.87万港元/平方米），较周边二手房便宜了三成。平均来看，“亲海駅II”首批132户折实平均每平方英尺价约14997港元，创过去7年来九龙新区新盘新低水平。

据香港中原地产数据，截至8月10日，“亲海駅II”收逾3.8万票（即买家递交“购楼意向书”，同时支付订金），超购约60倍，成为香港历史上收票最多的新盘。

而8月12日首轮销售当天，“亲海駅II”的626户“一炮沽清”（售罄），不但创下逾8年来新盘单日销售最劲纪录，亦带动周末两日新盘成交激增至651宗，创逾1年最旺周末。其中，“亲海駅II”卖出的626户，成交价在297万港元至1212.4万港元，单日“吸金”逾39.1亿港元。

香港经济日报对于这一“盛况”描述道：8月12日8时起，数以万计的香港民众前来抢购，队伍从临近的购物中心的大厅开始，一路越过一条横跨主干道的天桥，不少人排了数小时队伍才得以进入。

油塘亲海駅选楼情况 图源：星岛网

星岛网援引长实集团营业经理陈咏慈称，当日出席选楼的人数约7000人。长实集团执行董事赵国雄则表示，首轮销售“出席人数理想”，“集团对销售情况有信心”。赵国雄称，项目定价相当合理，属市场可以接受水平，将有助市民上车或换房。而项目收逾3.8万票“十分开心”，并创出历来最多纪录，相信短时间内亦难以突破。亦显示市民有置业需求，对楼市有信心，集团希望能够帮助市民上车。

陈永杰还表示，“亲海驿II”以平爆价开售，即成功掀起置业热潮，足证策略奏效，料其他发展商亦会陆续跟随。陈永杰称，香港中原地产本月暂录得逾750宗一手成交，早已超越上月全月交投量，相信全月一手成交量可达1500宗。

李嘉诚为什么打折卖楼？

从地理位置来看，据香港中原地产官网，“亲海駅”楼盘位于香港九龙油塘东源街，紧靠维多利亚港，属于“一线临海”项目，并且距离香港岛仅一站地铁。

有居住在香港，曾参加过长实集团旗下楼盘摇号的网友就在某视频平台表示比较喜欢长实的风格，而且“他们的地段相对来说会选得比较好，通常还会有额外的景观惊喜”。

事实上，长实集团旗下这一油塘新盘真正“临海”的只有“亲海駅I”，“亲海駅II”的位置更靠后，其南面，也就是“亲海駅I”的东面目前为香港鱼类统营处管辖的“观塘鱼类批发市场”。

油塘亲海駅位置平面图 图源：香港中原地产官网

据香港媒体报道，该批发市场占地逾4.5万平方英尺，此前香港土木工程拓展署曾研究适时搬迁该批发市场，而该地块可能会被改建为住宅，将对“亲海駅II”的景观造成影响。与此同时，“亲海駅II”的西面被Peninsula East所遮挡；北面和东面的地块也有可能会建造住宅，届时“亲海駅II”的景观也将受到影响。

此外，有香港当地的业内人士指出，香港开发商有时候在发布新盘的时候，在第一轮发售会为了吸引人气而开出比较低的价格，并且，第一轮发售的房源楼层也会比较低。在后几轮的发售中，价格则会不断提高。

更重要的是，“亲海駅II”属于“长期楼花”，也就是说，买家从购入到交付的等待期较长。据香港中原地产披露的信息显示，“亲海駅II”预计于2025年10月才能交付。

“香港楼市中小型住宅价格第二季度环比回落1.2%”

打折卖楼的背后是低迷的香港住宅市场。

仲量联行今年7月11日发布的报告曾显示，利率上调、庞大住宅新供应及内地买家未重投香港楼市的重重因素下，中小型住宅价格于第一季度上升4%后，第二季度环比回落1.2%。

仲量联行香港主席曾焕平表示：“香港楼市正经历自2008年以来最长的调整期，并尚未见底。”

曾焕平称，香港住宅市场价格于过去20个月从高位下跌最多至15.9%，而目前左右市场状况的因素均不利于楼市。

香港经济日报的报道指出，李嘉诚多年来每次在房地产市场低迷时，都会利用类似的定价策略来吸引市场注意力，并迅速清理库存。

香港经济日报援引仲量联行香港办事处主席曾俊华表示，当市场不明朗时，长实集团总是第一个降价，作为开发商需要考虑机会成本，当然希望尽快收回资金，同时也能获得利润，如果他们选择持有库存，开发商将受到两方面的伤害：一是持有成本，二是现金本可以产生的收入回报。

“楼市长远仍受市场需求及购买力基础支持”

在“亲海駅II”这一“深水炸弾”投入市场的8月3日当天，长实集团披露了2023年中期业绩。财务数据显示，长实集团归母净利润约103.31亿港元，同比下滑20.14%。

报告期内，香港洪水桥发展项目#LYOS经已完成，利润收益将会于下半年销售交易完成时确认入账。与此同时，集团多个项目的预售在进行中，包括香港飞扬1期和2期、上海御沁园及新加坡 Perfect Ten 等。彼时，香港“亲海駅”已获得住宅单位预售同意书，并即将推出预售。

截至报告期末，长实集团已签订合同但尚未确认的物业销售总额约148.2亿港元，其中香港约70.63亿元，内地约37.81亿元，海外约39.78亿元。

截至报告期末，长实集团拥有可开发土地储备约7600万平方英尺，其中香港约800万平方英尺、内地约6400万平方英尺、海外约400万平方英尺。

值得一提的是，澎湃新闻查阅长实集团历年年报发现，自2017年以来，长实集团位于内地的土地储备就未增加过。长实集团2017年年报数据显示，其报告期内内地可开发土地储备约1.7亿平方英尺。

在长实集团2023年中期业绩报告中，长实集团主席李泽钜指出：“2023年上半年，集团香港及内地物业销售收益相对于去年同期，录得减幅。集团采取货如轮转（指快速周转）策略，按步推展物业销售，应对市场挑战。”

李泽钜指出，在全球经济不明朗及息率上升环境下，香港楼市仍然充满挑战，惟集团有信心楼市长远仍受市场需求及购买力基础支持。