地产“压力山大”，多家房企出售旗下物业股权“救急”

每经记者：陈利 每经编辑：魏文艺

日前，港交所股权披露页面显示，由于股票被强制执行出售，中国恒大、许家印夫妇、Xin Xin (BVI) Limited在恒大物业的持股由58.18%降至51.71%，共计减少7亿股。

事实上，这并非近期首家股权被出售的头部物业企业，包括旭辉永升服务、雅生活服务、金科服务等在内的多家头部物业企业股权，在近段时间相继被控股股东摆上了出（待）售席。

对此，多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，物业管理在房地产企业中属于轻资产，且是稳定的“现金牛”业务，属于较为优质的资产，房企出售物业管理业务有利于缓解现阶段流动性压力。

物业股权出售频繁

值得一提的是，今年以来物业并购市场趋于谨慎。据中指研究院统计，截至目前，2022年物管行业已披露相关信息的并购交易为31宗，交易金额约106.3亿元，相比2021全年交易总额大幅收缩约70.8%。单项并购金额超过10亿元的案例共发生四宗，其中三宗为央企华润万象生活发起。

而临近年末，物业行业迎来了一波出售潮。过去半个月时间里，已先后有旭辉控股、中国奥园、雅居乐等多家房企或主动或被动宣布拟出售其控股的物企股权。

12月20日，据港交所披露，中国恒大于12月14日减持7亿股恒大物业股份，减持后持股比例由58.18%降至51.71%。文件并未披露交易价格，按照恒大物业停牌前每股2.3港元计算，减持股份市值约16.1亿港元。

中国恒大此番属于被动减持。港交所披露持股减少的原因是“有关方面已采取步骤以针对其执行股份的保证权益或持有作为保证的股份的权利”。这意味着这部分恒大物业股票被强制执行出售。

不同于恒大物业的被动减持，不少房企在近期选择了主动出售所持物业股权。

12月12日，旭辉控股公告表示，将通过投标程序出售其持有的全部旭辉永升服务股份，该股份占后者已发行股本的23.26%。根据中报，旭辉控股通过旭昇持有旭辉永升服务23.21%股份，为控股股东。此次出售，意味着旭辉控股清空了旭辉永升服务的全部股份，将第一大股东的位置拱手让人。

而在前一天即12月11日晚间，碧桂园服务刊发公告称，控股股东杨惠妍将通过全资子公司必胜，出售2.37亿股公司股份予若干独立投资者，约占目前公司已发行股本总额的7.03%。这是碧桂园服务上市以来的最大一笔减持计划，也是杨惠妍的首度减持。出售事项完成后，杨惠妍在碧桂园服务的持股比例将由43.15%减少至36.12%，仍为公司控股股东。

此外，雅生活服务、奥园健康、德信服务集团，以及更早之前的金科服务、禹洲物业、中南物业等多家物企股权，也曾先后被摆上了出售席。

建诚晟业总经理苑承建12月21日在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，近段时间供给侧政策出台较多，但销售没有明显恢复，房企还需要更多依靠自救。“相比开发企业自身融资，物业公司股权更容易获得投资人认同，有利于获得更多资金缓解压力。”

救急地产仍是主因

值得注意的是，不同于此前股权被转让、出售的多为中小型物企，近期被出售的物业企业多为行业第一梯队企业。

据《每日经济新闻》此前根据上市物企2022年半年报整理的榜单显示，2022年上半年，碧桂园服务营收200.55亿元，在管面积8.43亿平方米，均位列行业第一；雅生活服务营收76.2亿元，在管面积5.29亿元，均位列行业第二；旭辉永升服务营收31.66亿元，在管面积2.08亿平方米，分别位列行业第十、第十二位；稍早之前的金科服务营收26.25亿元，在管面积2.51亿平方米，均列行业第九位。

“其实在今年年初的时候，不少房企都在为自己物业管理业务找下家，但由于当时房企融资端、销售端环境都不好，各房企自身的流动性都较为紧张，因此出现数个物业板块出售搁浅的案例。”

同策研究院资深分析师肖云祥12月21日通过微信告诉记者，目前市场环境已经发生变化，特别是在融资端的多项政策支持，预期房企融资环境以及市场趋势会得到改善。“此时出售物管业务，买家意愿会更强烈，此外此时市场存在上行预期，在估值上有利于资产价值的体现。”

2022年物业服务上市企业第一大股东持股比例 来源：中指研究院

需要注意的是，从房企选择出售物业板块的动机来看，救急地产仍是房企及其大股东们出售物业的主要动因。

如旭辉控股在出售公告中表示，为纾缓流动资金压力及为业务营运提供资金，集团一直积极探索处置境外资产的机会，任何处置旨在为集团创造流动性或实现去杠杆化。

雅居乐两次卖股物业均在公告中表示，所得资金将全部用于加强集团的资产负债表及财务流动资金，推动集团的持续健康发展，增强集团的短期偿债能力。

德信中国也曾表示，若德信服务出售成功，在保证企业正常经营的前提下，会拿出一部分资金用于支付美元债利息。

另据中指研究院统计，港股和A股的物业服务上市公司中，第一大股东持股比例超过50%的约有40家，控股股东基本上是关联房地产企业及其附属企业。

“房企作为第一大股东持股比例高，对物业服务企业的决策具有绝对的话语权，直接导致物业企业品牌缺乏独立性。”中指研究院物业事业部总经理牛晓娟12月21日在接受记者微信采访时表示，2022年在房地产市场承压下行环境下，一方面物企存在为关联方“输血”的可能，进而受到市场的“错杀”，另一方面关联方的信用危机会传导至物业服务企业，导致物业品牌发展受到拖累。

“尽管部分物企被出售后，与原房企的关系变弱，对其管理规模扩充短期可能带来不利影响。但新股东会继续支持业务合作，负面影响不会太持续。”在苑承建看来，新股东介入有利于丰富物企股东结构和公司治理，减少原有股东侵占少数股东权益的可能，长远来看有助于物企更加稳健经营和长远价值。